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不動産売却の流れ｜福知山でゆっくりと不動産探し、売買・賃貸・仲介の「不動産のたかはし」
福知山でゆっくりと、不動産。今までの不動産屋さんとは違い、敷居が低い(無い)会社を作りました。
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不動産売却の流れ
福知山で不動産の売買・賃貸・仲介の事ならお任せください。「株式会社不動産のたかはし」は不動産のあらゆるご相談に対応する福知山市の不動産会社です。
ここでは売却の流れをご説明します。
かなり、かなりの長文になりますから少しずつお暇なときにどうぞ( ^^) _旦~~
※福知山のほとんどの不動産屋さんは丁寧に契約の流れを説明してくれると思いますので
あくまで流れを知るうえで参考になさってください。
目次
1．不動産会社の価格査定
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2．媒介契約
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３．価格決定
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４．営業活動
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5．購入希望者の内見
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６．買主との価格交渉
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７．売買契約の締結
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８．決済と登記
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９．買主へ引き渡し
１．不動産会社の価格査定
売りたい家や土地がどのくらいの価値を持っているか不動産会社に調べてもらうのが価格査定です。
不動産の売買には相場があり、必ずしも固定資産税のような指標とは一致しません。
不動産会社の価格査定は、周辺の取引事例なども参考に実勢価格で求め、より現実的な価格を提示してくるのが通常です。
真の意味での家や土地の評価がどうであれ、実際に売買に適した金額でなければ意味を持たないので、不動産会社の査定価格は合理的だと思います
２．不動産会社と媒介契約
媒介契約とは、不動産会社に売り出しを依頼し、買主を探してもらうための契約で、契約の方法は3種類あります。
◎専属専任媒介契約：販売活動のすべてを特定の不動産会社に依頼
◎専任媒介契約：販売活動を特定の不動産会社に依頼して自分でも販売可能
◎一般媒介契約：複数の不動産会社に販売活動を依頼して自分でも販売可能
一見すると、複数の不動産会社に競合させる一般媒介契約が優れているように思えますが、そうとも言えず、不動産会社も一般媒介契約を嫌がる傾向があります。できるだけ買主も自社で探したいという思惑からです。仲介会社は手数料収入が収入源ですからね。
ちなみに媒介契約は売れるまで続くものではなく、原則として3ヶ月間で更新していく契約であるため、不動産会社に不満があれば更新せずに変えることもできますのでご安心ください。
最初は、専属専任または専任で媒介契約を結んでも、任せて売れなければ不動産会社を変えるか、一般媒介契約に変更して複数契約するなど対策を考えましょう。
３．売り出し価格の決定
不動産会社と媒介契約を結んだら、いくらで売り出すか決めます。
高い売り出し価格で売れれば理想的ですが、現実はなかなか上手くいかない事が多く、査定価格を基準にして若干高めに設定する方法がよく用いられます。
その理由は、買主との価格交渉において、必ずと言うくらい値下げ交渉がはいるからで、その点をあらかじめ予想して値段を設定する必要があります。
この考え方は、可能な限り高く売ることを前提としているので、売り出し価格が高い分だけ、売れるまでの期間は長くなる可能性があります。
早く売りたいなら、査定価格よりも低く売り出して、できるだけお得感を出したほうが良いでしょう。
なお、売り出し価格は、下げることがあっても上げることはまず考えられません。
心情的には高く売れなければ結果として値下げの必要性が出てきますが、価格が高いときに潜在的な買主を逃している可能性を考えると、売り出し価格は慎重に決めるべきです。
４．不動産会社の営業活動
売り出し価格が決まると、媒介契約した不動産会社による営業活動が始まります。
営業活動は何パターンも考えられますが、概ね次のような活動です。
この中で聞きなれない言葉にレインズへの登録があります。
レインズというのは全国規模の不動産流通システムで、他の不動産会社からも売り出されている不動産を参照することができるようになっています。
つまり、買主を他の不動産会社からも紹介してもらえる便利なシステムで、売主にとっては全国的に売られるのと同義なので、大きな意味を持ちます。
ところが、媒介契約をした不動産会社にしてみれば、買主からの仲介手数料を他社に奪われるリスクから、レインズへ登録せずに自社で買主を見つけようとします。
しかし、これは売主にとって広く流通させる利益を失わせる結果になります。
ちなみに専属専任媒介契約と専任媒介契約には、契約後一定期間でレインズへの登録義務があります。
５．購入希望者の内見
土地だけなら勝手に見に来てもらえばよいですが、家の場合は購入希望者が事前に家を見に来るのが普通で、これを内見と言います。
内見は、購入希望者と不動産会社の担当者(買主側の仲介業者が別ならそれぞれ)が立ち会い、購入希望者の質問に答えます。
売主としては家のアピールができる最高のチャンスでもあります。
何度も内見に来たのに続けて話が流れてしまうと、精神的にも疲れてしまうので、やはり最初の売り出し価格は重要だといえます。
内見日を留守にする場合
内見日に不在でも、不動産会社に鍵を預けて対応してもらうこともできます。
むしろ、用事があるからと内見を断ると、買主を逃してしまう可能性も考えましょう。
なぜなら、購入の決め手は、内見したときの第一印象になる例は多いからです。
既に住んでいない場合でも、可能なら内見に立ち会った方が買主も安心かもしれません(^-^)
６．買主との価格交渉（買い付け証明）
不動産会社へ買主(この時点では購入希望者)から打診があると、売主へ連絡が入ります。
購入希望価格が売り出し価格と離れていれば交渉での調整になります。
売主と買主の利益は反しますので、売主はより高く、買主はより安く交渉していきます。
どうしても折り合う価格が見出せなければ、交渉は決裂してまた新たな買主が現れるのを待ちましょう。
大幅な交渉がでないように売り出し価格の設定は、その後の価格交渉も踏まえて考える必要があります。
それほど売り出し価格の決定は重要で、査定価格も真剣に確認するほうがよいでしょう。
７．売買契約の締結
買主との交渉を経て売買価格が決まれば、いよいよ売買契約の締結に進みます。
大きな金額が動く不動産では書面での取り交わしが普通です。
売買契約書は不動産会社が作成し、内容を相互に確認して署名押印していく流れです。
売買契約書を取り交わすと、お互いに法律的な義務が発生するので、契約違反にならないように努力しなくてはなりません。
決済までは時間がかかる
売買契約をしても、すぐに決済されるかどうかは買主の都合によります。
ほとんどの場合、即金で支払える額ではなく、ローンで用意するには金融機関の審査があって、それも通過するとは限りません。
ローンを利用する買主には、2ヶ月程度は期間の猶予が必要になります。
８．決済と登記
不動産取引では、余程の少額でない限り、決済を振込による確認で行います。
売買代金の授受以外にも、所有権を売主から買主に移転させる登記手続きが必要になります。
よって、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士による同席で決済が行われるのが通常です。
決済は売却代金の振込による確認を必要とすることから、銀行の一室を借りて行い、銀行員が介在して入出金の確認を相互に行います。
売買代金以外のお金も必要
売買代金の決済が終わると、続いて諸費用の精算を行います。
固定資産税は売買しても支払義務者は変わらず、1月1日時点での所有者が支払う税金なので、売主が支払わなくてはなりません。
ですから、所有権の移転日以降に相当する金額が、買主から売主に渡されます。
また、不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬等の支払があります。
９．買主への引き渡し
決済が終わると(厳密には所有権移転登記が終わると)、その土地や家は買主のものになります。
土地の場合は、そこに売主の所有物がないことを事前に確認しておくだけいいのですが、住宅の場合は事前に引っ越しを済ませ、売買契約で定められている場合には必要な修繕等があれば、すべて完了しておかなくてはなりません。
ただし、事前に引渡しの猶予を定めている場合はその限りではありませんし、決算後に売主側で解体を行う契約なども考えられます。
いずれにしても、決算日には買主の物になることが前提なので、何らかの事情でそうできないのであれば、事前に話をつけておかなければトラブルとなるので注意が必要です。
通常の方法であれば、事前に引き渡せるまでの準備を済ませ、決算日当日は鍵を買主に渡すだけで引き渡しは終了です。
以上、お疲れさまでしたm(__)m
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